COMMENT ACHETER UN TERRAIN CONSTRUCTIBLE SANS MAUVAISES SURPRISES ?

Si vous souhaitez acheter un terrain constructible, vous devez, avant tout, être méticuleux et prêter attention à chaque détail avant de vous engager dans une démarche officielle. Il est donc impératif de se familiariser avec différentes notions juridiques et d’urbanisme. 

Ainsi, vous devrez vérifier si le terrain choisi est constructible, si des risques naturels entraînent des contraintes spécifiques pour votre projet, mais également les règles d’urbanisme locales (PLU, étude des sols, contraintes architecturales, certificats d’urbanisme, secteurs protégés, etc.)…

Étant donné que l’enjeu est de taille, il est préférable de vous faire accompagner par des professionnels de l’urbanisme et de la construction.  

La base : le Plan de Prévention des Risques Naturels 

Le PPRN détermine dans une commune les zones à risque pour la construction (glissements ou affaissements de terrain, effondrement de cavités, éboulements, zones inondations, incendies, tremblements de terre, risques d’avalanche…).

Le Plan de Prévention des Risques Naturels permet d’établir à l’échelle de la commune :

• Les zones constructibles avec des contraintes spécifiques pour que le bâtiment soit adapté
• Les zones non-constructibles pour cause de risques naturels trop importants

Une étude géotechnique est obligatoire pour toutes les zones géographiques dont les sols sont argileux, comme par exemple en région Auvergne-Rhône-Alpes, excepté pour les secteurs du Massif central et des Alpes qui ne sont pas concernés. 

Cette étude de sols, qui est à la charge du vendeur de terrain à bâtir, permet à la fois d’informer l’acheteur des risques liés aux sols argileux et des contraintes techniques que devra respecter le constructeur de maisons. 

Le Plan Local et les Certificats d’Urbanisme 

Élément clef de l’information sur les conditions de construction et les zones géographiques constructibles dans une commune, le PLU définit :

• Les types de bâtiment pouvant être construits avec leurs caractéristiques : hauteurs maximales, contraintes architecturales, règles d’implantation par rapport à la voie publique, obligations pour le stationnement...
• Le coefficient d’occupation des sols, c’est-à-dire le ratio entre la surface totale du terrain acheté et la surface pouvant être effectivement construite.

À ne pas confondre avec l’autorisation d’urbanisme (permis de construire…), le certificat d’urbanisme d’un terrain fournit l’ensemble des informations relatives aux règles d’urbanisme applicables, aux limitations éventuelles du droit de propriété, aux taxes et redevances liées à son urbanisation.

• Le certificat d’information comporte uniquement les règles générales applicables à ce terrain pour les 18 mois suivant sa délivrance.
• Le certificat opérationnel comporte également l’état des équipements publics (voirie et réseaux divers) prévus ou déjà existants pour la desserte du terrain. 

Les modalités de choix de votre terrain constructible

Contrairement au terrain loti qui résulte de la subdivision d’une parcelle en lots individuels prêts à la construction, un terrain isolé est une parcelle destinée à la construction d’un ou de plusieurs bâtiments par un seul acquéreur. 

Dans les deux cas, avant de commencer la construction de votre bâtiment, vous devez prendre en considération les étapes suivantes :

Le bornage du terrain par un géomètre-expert :

• Il a été réalisé dans la phase de lotissement, avant même l’achat du terrain.
• Il s’effectue souvent lors de l’achat d’un terrain constructible isolé.

La viabilisation du terrain (raccordement aux réseaux d’eau, d’assainissement, d’électricité et de téléphonie fixe) :

• Elle a déjà été réalisée dans le cadre du lotissement du terrain avec subdivision de la parcelle.
• La situation est variable pour un terrain isolé : cela va de l’absence totale de raccordement à la connexion aux réseaux déjà existante en passant par le raccordement partiel ou les « réseaux en bord de terrain ».

L’accessibilité depuis la voie publique 

• Elle est déjà existante pour un terrain loti avec la desserte individuelle propre à chaque lot.
• La situation est variable en fonction de la localisation du terrain par rapport à la voie publique et de l’état du terrain à vendre.  

Conclusion 

Se faire accompagner par des professionnels de l’architecture et de l’urbanisme permet de mener à bien son projet sans mauvaises surprises liées aux contraintes du plan local d’urbanisme, à la nature des sols ou à la viabilisation du terrain. 

Si vous souhaitez acheter un terrain pour construire une maison, un immeuble ou des locaux professionnels, Kami Architecture vous accompagne dans la réalisation de votre projet.