Pourquoi entre-t-on en contentieux en urbanisme ?
Toute nouvelle construction entraîne des modifications de l’environnement paysager et souvent le mécontentement de certains propriétaires de logements ou de locaux professionnels situés à proximité. C’est une source de contentieux récurrente devant les tribunaux administratifs, soit au titre de troubles anormaux de voisinage, soit dans le cadre de la contestation du bien-fondé d’une autorisation d’urbanisme ou encore au titre d’infractions réelles ou supposées à la réglementation dédiée.
Litiges d’ordre civil, les troubles anormaux de voisinage sont diverses mais se caractérisent toujours par un caractère gênant voire nuisible. On distingue :
La construction d’une maison ou d’un local peut engendrer des troubles de voisinage pouvant prendre un caractère provisoire ou définitif.
Ces nuisances sont principalement liées aux travaux durant les phases de terrassement et de construction. Elles se traduisent par la diffusion de poussières retombant dans les propriétés voisines ou encore par un niveau sonore gênant.
Ces dommages, touchant les propriétés à proximité, peuvent être causés lors des travaux de terrassement ou de construction. L’utilisation de brise-roches ou d’explosifs, mais également l’emploi d’engins de chantier peuvent entraîner des dégâts sur les bâtiments voisins (fissures, glissements de terrain…) ou sur leurs dépendances (détérioration du chemin d’accès, dégâts sur les murs de clôture…).
L’on parle de privation de vue lorsqu’un voisin réalise des travaux de construction obstruant la vue dont vous bénéficiez (sur la mer, la montagne, un monument ou une ville). Il s’agit donc d’une atteinte aux conditions de jouissance d’un bien, ce qui entraîne une baisse de sa valeur immobilière.
Il s’agit ici d’une construction d’un nouveau bien immobilier créant une vue plongeante sur votre propriété. Cela engendre une dégradation de votre qualité de vie (une gêne) et donc une dépréciation de la valeur du bien.
Une nouvelle construction dans le voisinage vous fait de l’ombre ? Dans ce cas, vous êtes victime d’une perte d’ensoleillement. Véritable trouble de la jouissance de votre bien immobilier, celui-ci est également considéré comme un trouble anormal de voisinage (TAV).
Si les troubles anormaux de voisinage de type temporaire ne donnent que très rarement naissance à un contentieux durable, il en va-tout autrement en ce qui concerne les TAV permanents qui peuvent donner lieu à une procédure judiciaire au civil dans les 5 ans qui suivent la fin des travaux.
Dans les deux mois suivants l’obtention d’une autorisation d’urbanisme (permis de construire, de démolir ou d’aménagement), toute personne ayant intérêt à agir peut en contester la validité.
Toute personne ou tout ménage qui peut prouver que les travaux autorisés auront un impact négatif sur les conditions d’utilisation ou de jouissance d’un bien qu’il occupe ou qu’il détient a intérêt à agir. Cependant, cela ne concerne que les conditions d’utilisation ou d’occupation modifiées par la réalisation du projet ayant reçu l’autorisation d’urbanisme, pas les nuisances provoquées par les travaux prévus.
Deux types de recours peuvent être déposés contre une autorisation d’urbanisme vous étant préjudiciable au titre de troubles anormaux de voisinage.
Cette démarche amiable permet de saisir le maire afin de demander l’annulation de l’autorisation d’urbanisme qu’il a signé en faisant état des TAV que va occasionner le projet de construction ou d’aménagement. Le maire dispose d’un délai de deux mois pour accepter votre recours ou rejeter votre demande. En cas d’absence de réponse dans les deux mois suivant l’envoi de votre lettre recommandée ou en cas de rejet de votre recours, vous disposez d’un délai de deux mois pour recourir à la voie judiciaire.
Cette démarche juridique consiste à saisir le tribunal administratif d’un recours en annulation d’une autorisation d’urbanisme dans les deux mois qui suivent son affichage sur le terrain ou dans les deux mois qui suivent le rejet de votre recours administratif gracieux. La rédaction du recours doit justifier de votre intérêt à agir. De plus, un exemplaire de l’arrêté d’autorisation d’urbanisme que vous contestez. Dans les 15 jours suivant le dépôt du recours contentieux, une copie intégrale de ce dernier doit être envoyée au maire et au titulaire de l’autorisation d’urbanisme.
Le juge administratif pourra alors décider d’annuler l’autorisation d’urbanisme. Néanmoins, si les travaux n’ont pas commencé une régularisation de la situation via une demande de permis modificatif.
Les infractions aux règles d’urbanisme peuvent globalement être regroupées en deux catégories selon les modalités suivantes :
La majeure partie des infractions relève sur le plan judiciaire de la catégorie des délits, ce qui peut entraîner de lourdes sanctions financières avec une obligation de remise en état du bâtiment ou de démolition de la nouvelle construction. Sur le plan pénal, la responsabilité du maître d’ouvrage est également engagée avec des risques d’emprisonnement pour les infractions les plus graves.
Les poursuites judiciaires peuvent être engagées à l’initiative de la mairie, suite à la plainte d’un voisin pour cause de trouble anormal de voisinage ou encore après le signalement de la situation au procureur de la république, au commissariat de police ou à la gendarmerie locale.
En matière d’urbanisme, les délais de prescription d’une infraction sont de 6 ans après la fin des travaux sur le plan pénal. Néanmoins sur le plan civil, la mairie sur le territoire de laquelle est situé le chantier peut engager la responsabilité civile du maître d’ouvrage durant les 10 ans qui suivent l’achèvement des travaux.
En matière d’urbanisme, il est possible de régulariser directement sa situation pour des travaux de moins de 10 ans sous la forme d’une demande de permis de construire ou d’aménagement. Si vos travaux sont plus anciens, vous bénéficiez d’un droit à l’oubli de la part de l’administration.
Dans le cadre d’une procédure judiciaire, vous pouvez, en cas de non-respect d’une autorisation d’urbanisme, bénéficier d’une régularisation partielle ou totale de votre situation en demandant un permis modificatif.
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